空家等対策について

2019年4月9日

函館市の空家等対策

空家の現状

近年、人口減少や少子高齢化の進行、社会的ニーズの変化および産業構造の変化等に伴い、長期にわたり使用されていない住宅やその他の建築物、いわゆる空家が増加し、全国的な社会問題となっています。その中でも適切な管理が行われず放置されている空家の増加が大きな問題となっています。

 

本市の住宅総数は、平成20年の147,990戸をピークに平成25年には144,660戸と減少しており、空家の数も、平成20年まで増加傾向にありましたが、平成25年には22,530戸と減少に転じているものの、平成25年の空家率は15.6%と全国平均の13.5%と比較しても高い状況にあります。

 

【空家数と空家率の推移】                               (単位:戸)

  平成10年 平成15年 平成20年 平成25年
全 国   5,764,100(11.5%)  6,590,000(12.2%)  7,567,900(13.1%)  8,195,600(13.5%)
北海道   273,400(11.2%) 303,800(11.8%) 374,400(13.1%) 388,200(14.1%)
函館市   15,410(11.7%) 20,640(15.4%) 25,080(16.9%) 22,530(15.6%)

                                    (各年住宅・土地統計調査)

 

また、平成25年函館市住宅マスタープランによる地区ごとの空家の状況をみてみると、北東部地区が6,398戸で最も多く、次いで東央部地区が5,241戸、中央部地区が5,113戸の順となっていますが、空家率でみると西部地区が34.8%で最も高く、次いで東部地区が20.2%、東央部地区が19.0%、中央部地区が16.8%と続いております。  

                                                                              


【地区別の空家数および空家率】
 

住宅数 

(戸)

空家数 

(戸) 

空家率 

(%) 

西部地区 14,549 5,058 34.8
中央部地区 30,421 5,113 16.8
東央部地区 27,513 5,241 19.0
北東部地区 47,929 6,398 13.3
北部地区 12,042 382 3.2
東部地区 5,900 1,190 20.2
全 市 138,354 23,382 16.9

     (H25函館市住宅マスタープラン)

 

詳しい地区区分はこちら

地区区分(1MB)

 

 

 

 

空家等対策の推進に関する特別措置法について

このような状況の中、適切な管理が行われていない空家等が、防災、衛生、景観など地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることから、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境を保全、空家等の活用の促進など空家等対策を総合的かつ計画的に推進するため、平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下「空家特措法」という。)」が制定され、平成27年5月に全面施行されました。

この法律では、空家等の所有者や管理者に空家等を適切に管理する責務があることや、市町村が空家等に関して必要な調査を行うことができること、さらに適切な管理が行われず周辺の生活環境の保全を図る上で放置しておくことができない「特定空家等」の所有者や管理者に対し、除却、修繕、立木竹の伐採、その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言、指導、勧告、命令、代執行ができることが定められています。

 

空家等とは?

ひとくくりに「空家」といっても、どういう状態を指しているのか判然としません。

「人が住んでいない」のはもちろんですが、「人は住んでいないが物置として使っている」、「長期間入院しているため不在のままとなっている」、「住民票は置いたまま別の施設に入所している」といった場合はどうでしょうか。

空家特措法では、空家の定義について、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」と定義しています。これは、その建物が長期間にわたって使用されていない状態をいい、概ね年間を通して使用実績がないことが1つの基準となっています。具体的な空家か否かの判断においては、人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況や使用可能な状態にあるか否か、登記記録や住民票の内容等を勘案して客観的に判断することになります。つまり、物置として利用していても、入院や施設への入所により不在となっている場合であっても、概ね1年間、建物への出入りや適切な管理が行われていない場合は、「空家」と判断されることになります。

 

また、空家特措法では、空家を「空家」と定義しています。

この法律でいう空家とは、「建築物又はこれに附属する工作物」や「その敷地(立木その他の土地に定着する物を含む)」としているため、単に「空家」ではなく「空家等」としているのです。なお、共同住宅や長屋建物については、その全部が空き室となっている場合は「空家等」になりますが、一部でも使用されていれば空家特措法でいう「空家等」にはなりません。

 

 

 

ここに長屋および共同住宅の画像が入っています

特定空家等とは?

空家等の中でも、適切な管理が行われず周辺へ悪影響を及ぼすおそれがあるものは「特定空家等」と呼ばれます。

特定空家等はその状態により次の4つの状態に区分されます。

 

(1)そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

 【例】

  • 基礎に不同沈下がある。
  • 基礎が破損又は変形している。
  • 土台が腐朽又は破損している。
  • 柱が傾斜している。
  • 外壁を貫通する穴が生じている。
  • 外壁の仕上材料が剥落、腐朽又は破損し、下地が露出している。
  • 屋根が変形している。
  • 屋根ふき材が剥落している。
  • 看板、給湯設備等が転倒している。
  • 屋外階段、バルコニーが腐食、破損又は脱落している。
  • 門、塀がひび割れ、破損又は傾斜している。
  • 擁壁表面に水がしみ出し流出している、またはひび割れが生じている。

 

(2)そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

 【例】

  • 吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況である。
  • 浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
  • 排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
  • ごみの放置、不法投棄等による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。
  • ごみの放置、不法投棄等により、多数のねずみ、はえ、蚊等が発生し、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている。

 

(3)適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

 【例】

  • 景観法に基づく景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合していない状態となっている。
  • 地域で定められた景観保全に係るルールに著しく適合しない状態となっている。
  • 屋外、外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている。
  • 多数のガラスが割れたまま放置されている。
  • 立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂している。

 

(4)その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 【例】

  • 立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている。
  • 立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている。
  • 動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
  • 動物のふん尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
  • 敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
  • 多数のねずみ、はえ、蚊、のみ等が発生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている。
  • 住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
  • シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある。
  • 門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等、不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている。
  • 屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空家からの落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げている。
  • 周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している。

 

函館市空家等対策計画

本市では、空家等の適切な管理を促し、市民が安全で安心して暮らすことができる生活環境を保全するため、平成25年9月に「函館市空き家等の適正管理に関する条例」を制定するなど、空家問題に取り組んできたところであります。

その後、国において、平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下「空家特措法」という。)が制定され、平成27年5月に全面施行されました。これを契機として本市においても平成27年12月にそれまでの条例を「函館市空家等の適切な管理に関する条例」に改正するとともに、空家特措法の規定に基づく「函館市空家等対策計画」を平成28年4月に策定しました。

この計画には、空家等の現状と課題、空家等対策に関する基本的な方針や空家等対策に係る具体の取組みが示されており、本市の今後の空家等対策計画を総合的かつ計画的に実施するため、また、市の空家等対策について、市民に周知することを目的として策定したものです。

また、計画では西部地区と中央部地区を「重点対象地区」とし、施策の重点的な取組みを進めることとしています。

   函館市空家等対策計画

 

空家等に対する市の対応

(1)現地調査

地域に悪影響を及ぼしている空家等について、市民からの相談や情報提供があった場合、市では現地調査を行います。現地調査では、その物件が空家等かどうかの確認をするとともに、建物の破損や周辺への影響など状況を把握し、必要な措置や対応について判断します。

 

(2)所有者の調査と助言・指導

次に空家等の所有者等を調査します。所有者等が特定できたら、空家等の状況を写真などで伝えるとともに、必要な措置を講じ空家等を適切に管理するよう助言又は指導を行います。

 

(3)勧告・命令・代執行

助言・指導を行っても改善が見られない場合、何度か助言・指導を繰り返し行いますが、それでもなお改善が見られず、より強い行政指導が必要と判断した場合は、期限を定めて必要な措置を講じるよう勧告を行います。勧告が行なわれ定められた期限までに改善が見られない場合、期限を定めて必要な措置を講じるよう命令を行います。また、勧告後に改善が見られない場合は、固定資産税等に係る住宅用地特例が適用されなくなり、翌年の土地の固定資産税等が約4~5倍に上がります。命令してもなお改善が見られない場合は、最終的に市が強制力を行使し代執行を行う場合があります。この代執行に要した費用は所有者等に請求し徴収することになります。

 

なお、空家等の状況が急を要する場合で、不動産業者の貼り紙・広告などによって、その空家等に係る連絡先が分かる場合には、そちらに直接、建物の破損状況などを連絡していただくようお願いします。

 

ここに空家等への措置の流れの画像が入っています

 

※住宅用地特例

住宅やアパートなど人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、次のとおり税負担が軽減される特例措置があります。

 

  • 小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分)

固定資産税:評価額の6分の1    都市計画税:評価額の3分の1

  • 一般住宅用地(小規模住宅用地以外の住宅用地)

固定資産税:評価額の3分の1    都市計画税:評価額の3分の2

詳しいことは、財務部税務室資産税担当へお問い合わせください。

 

空家等に関する調査

市では空家等対策計画に掲げる「重点対象地区」内の空家等の実態を調査しました。

 

(1)空家等の実態調査

調査期間  平成28年6月1日から平成29年3月31日

調査地区  重点対象地区(西部地区および中央部地区の51町)

調査方法  市職員による現地調査

調査結果  重点対象地区内の空家の実態調査結果について(974KB)

 

(2)空家等所有者の意向調査

調査期間  平成29年6月12日から平成29年7月31日

調査対象  実態調査で判明した重点対象地区内の空家等の所有者

調査方法  アンケート形式の調査票を郵送で配付・回収

調査結果  函館市の空家等所有者の意向に関する調査報告書(1MB)

 

空家等の所有者等の皆さまへ

空家等の管理は所有者の責任です!

空家等は個人の財産であり、所有者等は周辺の生活環境に悪影響をを及ぼさないよう、空家等を適切に管理する責任があります。

空家等が適切に管理されないまま放置された結果、家屋の倒壊、建築部材の飛散・落下、屋根からの落雪などにより他人に損害を与えた場合には、空家等の所有者等が責任を問われます。定期的に空家等の状況を確認し適切な管理をお願いします。

 

※空家特措法第3条抜粋(空家等の所有者等の責務)

空家等の所有者又は管理者(以下「所有者等」という。)は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

 

※函館市空家等の適切な管理に関する条例第4条抜粋(所有者等の責務)

所有者等は、その所有または管理に係る空家等が特定空家等にならないように、自らの責任において当該空家等を適切に管理しなければならない。

 

※民法第717条抜粋(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

 

空家等を適切に管理しないと様々なリスクを生じます!

(1)建物劣化のリスク

  • 外壁や内壁の破損・剥落や窓ガラスの割れ
  • 玄関ドアや門扉の破損
  • 屋根材の破損・剥落
  • 雨漏りによる天井や床、土台の腐食
  • 動物が住みつく
  • 樹木、雑草の繁茂

(2)防災面のリスク

  • 強風等によって屋根や外壁材などが落下・飛散する
  • 積雪等によって倒壊事故が起こる
  • 放火等によって火災が起こる
  • 不審者が侵入したり不法滞在する
  • ゴミが不法投棄される

(3)経済面でのリスク

  • 前述の様々なリスクに起因する事故が発生し他人に損害を与えた場合の賠償責任
  • 空家特措法に基づく勧告を受けた場合、固定資産税の特例解除により土地の固定資産税の増加
  • 空家特措法に基づく代執行が行なわれた場合、その費用の負担

(4)地域力低下のリスク

  • 景観に悪影響を与える
  • 地域の防災性・防犯性が低下する
  • 地域に空家が増えやすくなる

 

相続について

適切な管理が行われず放置される空家等が増加する要因として、相続が大きく関係しています。

建物の所有者が亡くなると相続が発生します。所有者の遺言や親族同士の話し合いによる遺産分割協議で誰が建物を相続するか決め、きちんと所有権の登記をしていれば問題ないのですが、誰が建物を相続するか決めない、もしくは話し合いをしても決まらない場合、民法で規定する法定相続人が法定相続分を相続し所有することになります。法定相続人はさらにその後の相続の発生に伴いネズミ算式に増え、場合によっては空家等の相続人が20人以上になることもあり、「全く付き合いのない親族の空家を知らないうちに相続していた」なんてことも実際にあります。こうなってしまうと、空家等の所有者としての意識が薄くなることはもちろんですが、空家の売却や解体する際に必要な所有者全員の同意を得ることも難しくなり、結果、解決意欲も低下し、適切な管理が行われない放置空家等に陥ってしまいます。

そうならないよう、所有者やその相続人となる親族全員で話し合う機会を設けるなど、あらかじめ相続人を決めておくことがとても重要です。また、土地や建物を相続したら、きちんと所有権の相続登記をすることで様々なトラブルを防止することができます。

   相続登記について(法務省のページ)

 

 

本市では、空家等の所有者や相続人の方からの相談に対し、解決に導くために必要な専門的な助言・支援を行うため、函館司法書士会と協定を締結し、協働で空家対策に取り組んでおります。空家等に関する法律相談、相続人の調査や相続登記などでお困りの方はお気軽にご相談ください。

函館司法書士会相談員名簿.pdf(98KB)

 

空家等対策に関する各種制度のご案内

本市では、空家の発生抑制、利活用の促進を図るための各種支援を行っております。

住宅に関する支援制度

市民のみなさんが安心して生活することができる環境を確保するため、建築部材などが飛散し、または倒壊する恐れのある危険な空家の解体工事にかかる費用の一部を補助します。

 

現在居住している、または居住予定の既存住宅を所有されている方が行うバリアフリー化、断熱化、耐震化の改修工事にかかる費用の一部を補助します。

 

函館の西部地区にある「都市景観形成地域」内で函館らしい歴史的な景観に配慮した建物の新築、購入、改修に対し、奨励金を交付します。

 

景観形成指定建造物等の取得、もしくは指定建造物等およびその敷地の取得、または指定建造物等の所有者がその土地の取得のため、金融機関から融資を受けた場合に支払う利子に対して助成します。

 

家賃補助制度 

西部地区および中央部地区のアパートや戸建住宅などの民間賃貸住宅に地区外から転入する子育て世代に対して、家賃の一部を補助します。 

 

専門家によるアドバイス

  • 司法書士によるアドバイス

空家等に関する法律相談、相続人の調査や相続登記などでお困りの方はお気軽にご相談ください。

函館司法書士会相談員名簿.pdf(98KB)

 

NPO法人はこだて街なかプロジェクトが、西部地区の空き家や空き地の利活用に関する相談窓口を開設しています。毎月第1・3土曜日に函館市地域交流まちづくりセンター(函館市末広町4番19号)3階のカウンターで無料相談を行なっていますので、ご気軽にご相談ください。

 

税制特例措置(相続した空家の譲渡所得の特別控除に係る被相続人居住用家屋等確認)

被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、相続の時(被相続人の死亡日)から3年を経過する日の属する年の12月31日までに当該家屋又は取り壊し後の土地を譲渡した場合、当該家屋又は土地の譲渡所得から最高3,000万円まで控除するものです。税制特例措置の適用を受けるため(税務署への確定申告時)に必要な書類のうち、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付は当該家屋の所在市町村で行いますので、申請書に必要書類を添付して申請してください。 

 

※被相続人の居住の用に供していた家屋とは、次の要件すべてに当てはまるものをいいます。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有登記がされている建物でないこと
  • 相続の時の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと
  • 当該家屋を譲渡する場合は、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること(耐震性のない場合は、耐震改修をしたものに限る。)

 

被相続人居住用家屋等確認申請および確認書の交付について

 

 

空家に関する相談窓口

空家全般に関すること

〒040-8666 函館市東雲町4番13号

都市建設部都市整備課

TEL:0138-21-3358

 

市民部くらし安心課(くらし安心110番)

TEL:21-3110

 

空家を探している,空家を売りたい・貸したい

(公社)全日本不動産協会北海道本部 不動産相談センター

(公社)全日本不動産協会北海道本部

(公社)北海道宅地建物取引業協会 不動産無料相談所

(公社)北海道宅地建物取引業協会 函館支部

(一社)移住・住みかえ支援機構 マイホーム借上げ制度

不動産情報

こちらは不動産の情報サイトへのリンクです。

 

関連ワード

お問い合わせ

都市建設部 都市整備課
電話:0138-21-3358