公開日 2014年03月19日
更新日 2019年02月27日
回答
固定資産税における家屋の評価額は，不動産の取引価格や建築工事費だけでなく，総務大臣の定める固定資産評価基準に基づき，再建築費評点数を求める方法によって算出しています。
再建築費評点数とは，評価の対象となった家屋と同一のものを，現時点で，その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を点数に置き換えたものです。
家屋の評価額は，この再建築費評点数に，その家屋の建築後の経過年数に応じた減価（経年減点補正）を考慮し求めます。
「評価額」＝「再建築費評点数」×「経年減点補正率」×「評点1点当たりの価格（木造の場合0.99円、非木造の場合1.1円）」
家屋の評価額の見直しは，全国一斉に3年に一度行われます。
見直しのポイントは，
1.「建築物価の変動（再建築費評点補正率）」に伴う再建築費評点数の再計算
2.「経過年数に応じた減価（経年減点補正率）」の反映
の2点です。
「評価額」＝「評価替えを行う年度の前年度における再建築費評点数」×
「再建築費評点補正率」×「経年減点補正率」×「評点1点当たりの価格」
家屋の評価額が下がらない場合，以下の理由が考えられます。
（1）評価額の据置措置が適用されている
過去の評価替えでは，再建築費評点補正率の上昇により，経年減点補正率を適用しても，結果として評価額が上昇する場合がありました。しかしながら，年々その価値が減じると一般的に考えられている家屋の評価額が前年度の評価額を上回ることは望ましくないという考えから，これを据え置く措置がとられております。評価替えの年が到来しても評価額が下がらない物件があるのは，こうした算出過程を経ているためです。
なお，令和6年度評価額見直し時の再建築費評点補正率は，木造が1.11，非木造が1.07でした。
（2）経年減点補正率が下限に達している
経年減点補正率は，構造および用途等の区分に応じてそれぞれ異なりますが，下限（最終残価率）は，どの家屋も0.2と定められております（木造専用住宅はおおむね25年，鉄筋コンクリート造の共同住宅は60年で下限に達します）。したがって，経年減点補正率が下限の0.2に達している場合，この補正によって評価額が下がることはありません。
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